กฎหมายควบคุมอาคารกับการซื้อบ้านจัดสรร

สำหรับผู้ที่ซื้อบ้านในโครงการจัดสรรทุกคนคงมีความคิดคล้ายๆกันว่า "เมื่อซื้อบ้านและเข้าครอบครองกรรมสิทธิ์ถูกต้องตามกฎหมาย ย่อมหมายความว่าผู้ที่เป็นเจ้าของบ้านสามารถดำเนินการใดๆก็ได้ภายในขอบเขตรั้วบ้านของตัวเอง" แต่จะมีสักกี่คนที่เข้าใจดีว่าสิทธิของที่ผู้เป็นเจ้าของยังคงถูกควบคุมไว้ด้วยกฎหมายควบคุมอาคาร กฎหมายฉบับนี้ หรือที่มีชื่ออย่างเป็นทางการว่า พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 เข้ามามีส่วนสำคัญกับผู้ซื้อบ้านตั้งแต่ก่อนเลือกซื้อ รวมไปจนถึงระหว่างที่เป็นเจ้าของกรรม หรือเมื่อคิดที่จะขายบ้านให้แก่บุคคลอื่นเพื่อไปซื้อบ้าน หรือสร้างบ้านหลังใหม่

ดังนั้นจึงมีความจำเป็นอย่างยิ่ง ที่ผู้ซื้อบ้านจะต้องศึกษากฎหมายควบคุมอาคารที่กำหนดถึงเรื่องการควบคุมการสร้างที่อยู่อาศัย และต้องติดตามข่าวสารที่เกี่ยวข้องกับกฎหมายฉบับนี้อย่างใกล้ชิด เนื่องจากกฎหมายจะต้องมีการปรับปรุงให้เข้ากับยุคสมัยตลอดเวลา และกฎหมายควบคุมอาคารฉบับนี้ได้มีการประกาศใช้กฎหมายลูก เช่นกฎกระทรวง ข้อบัญญัติ เทศบัญญัติ และประกาศ ตามมาอีกหลายฉบับ หลายส่วนเกี่ยวข้องกับผู้ซื้อที่อยู่อาศัยในโครงการจัดสรรโดยตรง

ปัจจุบันพ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 ฉบับที่มีผลบังคับใช้อยู่ก็คือ ฉบับปรับปรุงแก้ไข ฉบับที่ 3 เริ่มใช้มาตั้งแต่ พ.ศ.2543 สาระสำคัญของกฎหมายยังมีความประสงค์จะควบคุมเรื่องสำคัญ 4 ประการเช่นเดียวกับกฎหมายควบคุมอาคารฉบับเดิมที่ประกาศใช้มาตั้งแต่ปี 2522 คือควบคุมเรื่องความมั่นคงแข็งแรง ความปลอดภัยต่อผู้ใช้อาคาร ความเป็นระเบียบเรียบร้อยต่อสังคมและชุมชน และสร้างมาตรฐานด้านสิ่งแวดล้อม

ส่วนกฎหมายควบคุมอาคาร เข้ามามีส่วนเกี่ยวข้องกับผู้ซื้อที่อยู่อาศัยอย่างไรนั้น ก็คงต้องขอย้อนไปที่ความหมายหรือคำจำกัดความของที่อยู่อาศัยตามกฎหมายควบคุมอาคาร เนื่องจากในกฎหมายระบุว่า ที่อยู่อาศัย จะประกอบด้วยเรื่องของการสร้างบ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถวหรือที่เรียกว่าทาวน์เฮาส์ ห้องแถว และตึกแถว ซึ่งตึกแถวและบ้านแถว(ทาวน์เฮาส์) แม้ว่าจะจัดเป็นที่อยู่อาศัยเหมือนกันแต่ก็มีความแตกต่างกันในเรื่องของการกำหนดระยะถอยล่นของอาคาร คือที่ว่างด้านหน้าระหว่างรั้วกับแนวเขตที่ดิน เพราะกฎหมายกำหนดว่าบ้านแถวหรือทาวน์เฮาส์ ต้องมีรั้วด้านหน้า ด้านหลังและเส้นแบ่งระหว่างบ้านแถวแต่ละหน่วย ส่วนบ้านแฝดจะต่างจากบ้านเดี่ยวตรงที่บ้านแฝดต้อมีผนังแบ่งร่วมกัน

เมื่อทราบดังนี้แล้ว ก่อนที่จะซื้อบ้านก็ควรคำนึงถึงกฎหมายควบคุมอาคารด้วยเพราะต้องเข้ามามีส่วนเกี่ยวข้องแน่นอน ซึ่งหากพิจารณาตามกฎหมายควบคุมอาคาร บ้านที่ควรเลือกซื้อก็คือบ้านที่มีการก่อสร้าง และใช้อาคารตามที่กฎหมายกำหนด ถ้าซื้อบ้านราคาถูกแต่ผิดกฎหมายผู้ซื้ออาจต้องถูกดำเนินคดี และรื้อถอนในภายหลัง แม้ว่าจะไม่ใช่ผู้ขออนุญาตปลูกสร้างก็ตาม

ตัวอย่างเช่นการซื้อบ้านที่มีการต่อเติมในภายหลังจากที่มีการขออนุญาตก่อสร้างไปแล้วโดยไม่มีการแจ้งขอดัดแปลงอาคาร เนื่องจากมีกฎกระทรวงกำหนดว่าถ้าผู้เป็นเจ้าของบ้านต้องการต่อเติมอาคาร การต่อเติมนั้นต้องมีพื้นที่ไม่เกิน 5 ตารางเมตร ถ้าพื้นที่ที่ต่อเติมเกินจาก 5 ตารางเมตรขึ้นไป เข้าข่ายเป็นการขอดัดแปลงอาคาร ถ้ามีการเพิ่มน้ำหนักให้แก่โครงสร้างเกิน 10% ของโครงสร้างเดิม ก็ถือว่าเป็นการดัดแปลงอาคารด้วยเช่นกัน ผู้เป็นเจ้าของบ้านต้องไปขอต่อเติมอาคารตามกฎหมาย

จุดนี้อาจเป็นปัญหาสำหรับผู้ซื้อบ้านในโครงการจัดสรร เพราะผู้ซื้ออาจไม่มีโอกาสรู้ได้ว่าบ้านที่ซื้อมานั้นมีการต่อเติมหรือไม่ ดังนั้นผู้ซื้อควรทำการตรวจสอบข้อมูลเบื้องต้นก่อนตัดสินใจซื้อ เพราะหากเป็นการซื้อในโครงการจัดสรร และถึงแม้ว่าเป็นการต่อเติมไม่เกิน 5 ตารางเมตร แต่หากการต่อเติมทำให้ระยะห่าง หรือระยะถอยร่นไม่เป็นไปตามกฎหมายก็ไม่สามารถต่อเติมได้ ข้อแนะนำก็คือผู้ซื้อบ้าน สามารถตรวจสอบได้จากทางโครงการ หรือตรวจสอบจากแบบแปลนบ้านที่โครงการเสนอขายว่าตรงกับที่มีการก่อสร้างจริงหรือไม่ การเรียกดูแบบแปลนของบ้านหลังที่คุณจะซื้อถือเป็นกระแสใหม่ที่สามารถทำได้ เนื่องจากขณะนี้บริษัทชั้นนำเริ่มนำระบบเปิดเผยข้อมูลพิมพ์เขียวให้ลูกค้าตรวจสอบเพื่อเพิ่มความมั่นใจ และตามกฎหมายผู้ซื้อบ้านก็สามารถร้องขอเพื่อจะดูเอกสารดังกล่าวได้เช่นกัน

ดังนั้น ก่อนที่จะตัดสินใจซื้อบ้าน ต้องพิจารณาให้รอบครอบโดยประเมินถึงความต้องการใช้พื้นที่ใช้สอยในอนาคต ด้วยว่าพื้นที่ใช้สอยจะเพียงพอสำหรับครอบครัวของคุณหรือไม่ ซึ่งต้องวางแผนเผื่อไว้สำหรับการขยายครอบครัวหรือการมีสมาชิกเพิ่มขึ้นด้วย เพื่อเลี่ยงการต่อเติมอาคารในภายหลัง เพราะการซื้อบ้านหลังเล็กราคาถูกกว่า แล้วคิดว่าจะต่อเติมเมื่อมีงบประมาณมากขึ้นในอนาคต อาจไม่สามารถทำได้เพราะมีปัญหาเรื่องระยะห่างของอาคารเข้ามาเกี่ยวข้อง ยกเว้นแต่ว่าคุณซื้อที่ดินแปลงใหญ่เนื้อที่มากกว่าขนาดของที่ดินมาตรฐานตามที่กำหนดไว้ในกฎหมายการจัดสรรที่ดิน กล่าวคือถ้าเป็นบ้านเดี่ยวเนื้อที่ควรมากกว่า 50 ตารางวา บ้านแฝดเนื้อที่ควรมากกว่า 35 ตารางวา และทาวน์เฮาส์เนื้อที่ควรมากกว่า 16 ตารางวา

เนื่องจากโดยปรกติแล้วผู้ประกอบการหรือเจ้าของโครงการจะพัฒนาที่ดินโดยสร้างบ้านเต็มพื้นที่ตามที่กฎหายกำหนดไว้แล้ว คือถ้าเป็นบ้านเดี่ยวก็จะสร้างเต็มพื้นที่ 70% ของแปลงที่ดินและเว้นมีพื้นที่ว่าง 30 % ตามที่กฎหมายกำหนด หากเป็นทาวน์เฮาส์จะสร้างโดยมีที่ว่างด้านหลัง2 เมตร ด้านหน้า 3 เมตร ดังนั้นทาวน์เฮาส์จึงไม่สามารถต่อเติมได้

ส่วนผู้ที่มีความคิดว่าขยายด้านข้างไม่ได้ก็ต่อเติมชั้นบนแทนคงไม่เป็นปัญหาเรื่องระยะห่างของอาคาร ความคิดที่กล่าวมานี้ก็เป็นสิ่งที่สามารถทำได้แต่ก่อนที่จะมีการต่อเติมต้องพิจารณาถึงน้ำหนักที่จะเพิ่มขึ้นด้วย การรับน้ำหนักตามกฎหมายจะนับจาก 150 ตารางเมตรต่อคน หากต่อเติมจนน้ำหนักเงิน 10% ของโครงสร้างเดิมก็ต้องขออนุญาตเช่นกัน

การต่อเติมในลักษณะที่กล่าวมานี้มักเกิดกับผู้ที่ซื้อทาวน์เฮาส์ 2 ชั้น และภายหลังต้องการต่อเติมเป็น 3 ชั้น การต่อเติมดังกล่าวสามารถทำได้ ถ้าที่มีว่างหน้าอาคาร 3 เมตร ที่ว่างหลังอาคาร 2 เมตร ก็สามารถยื่นขอต่อเติมได้แต่ต้องให้วิศวกรคำนวณว่าการต่อเติมของคุณมีผลกระทบต่อโครงสร้างคูหาข้างเคียงหรือไม่ ถ้ากระทบก็ไม่สามารถทำได้เพราะจะทำให้เกิดปัญหาการทรุดตัว การแตกร้าว และสำหรับผู้ที่เป็นเจ้าของบ้าน หรือผู้ที่ซื้อบ้านจัดสรรไปแล้วหากต้องการต่อเติม ทำโรงรถ ทำห้องคนใช้ ต้องขออนุญาต เพื่อให้ถูกกฎหมาย ด้วยเช่นกัน

ดังนั้นผู้ที่ซื้อบ้านในโครงการจัดสรรควรรักษาสิทธิด้วยการขอดูแบบ เพราะโดยทั่วไปโครงการจัดสรรทุกแห่ง บ้านทุกหลังต้องมีแบบที่ประทับตราขออนุญาตก่อสร้างไว้แล้ว และแบบแปลนดังกล่าวจะถูกนำไปยื่นให้แก่สถาบันการเงินเป็นเป็นเอกสารประกอบในการขอสินเชื่อ เพื่อเป็นเอกสารหลักฐานในการป้องกันปัญหาข้อพิพาทที่อาจเกิดขึ้นภายหลังซึ่งแบบแปลนนี้จะมีประโยชน์อย่างมากเมื่อผู้เป็นเเจ้าของบ้านมีแผนที่จะต่อเติมบ้าน หรือต่อเติมอาคาร

สำหรับผู้ที่คิดว่าไม่จำเป็นต้องขออนุญาตต่อเติม เพราะคงไม่มีใครมาตรวจหรือดำเนินคดี ความคิดดังกล่าวเป็นสิ่งที่ไม่ถูกต้องเพราะเรื่องของการต่อเติมอาคารสำนักงานเขตจะเป็นผู้ตรวจตราอยู่ตลอดเวลา และถึงแม้ว่าเจ้าหน้าที่เขต หรือเจ้าหน้าที่ท้องถิ่นจะมีไม่เพียงพอในการออกตรวจ แต่เมื่อใดที่มีการตรวจพบเจ้าหน้าที่สามารถดำเนินการตามกฎหมายได้ทันที และหากคุณเป็นผู้หนึ่งที่ถูกเพื่อนบ้านรอนสิทธิด้วยการต่อเติมอาคารโดยผิดกฎหมาย สามารถแจ้งมาโดยตรงที่ 1555 ศูนย์รับเรื่องราวร้องร้องทุกข์ สำหรับพื้นที่ในเขตกรุงเทพมหานคร ส่วนในเขตภูมิภาคสามารถแจ้งต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่นได้เช่นกัน

แหล่งข้อมูล : ธนาคารอาคารสงเคราะห์

ดูบทความดีๆได้ที่ : www.thaihomeonline.com หรือ LINE@ : @thaihomeonline  ครบเครื่องเรื่องบ้าน คอนโด 

การลงทุน

ดูข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่ :  Thaihomeonline.com หรือ Line@ : thaihomeonline - ครบเครื่องเรื่องบ้าน คอนโด การลงทุน 
คลิกเลย : https://www.thaihomeonline.com